Fonds immobilier mondial Ninepoint

Commentaire d’avril 2018

Depuis le début de l’année et au 30 avril, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -1,13 %, comparativement à l’indice FTSE EPRA/NAREIT, qui a généré un rendement total de -0,28 %.

Les rendements du mois d’avril ont été positifs sur une base absolue, mais décevants sur une base relative, le Fonds générant un rendement total de 0,34 %, tandis que l’indice de référence a généré un rendement total de 1,75 %. Bien que le rendement des obligations américaines à 10 ans ait grimpé à 3,0 % en avril, le secteur immobilier s’est redressé au cours du mois grâce à la solide performance du secteur industriel qui s’est terminé par le rachat de DCT Industrial Trust par Prologis le dernier jour du mois.

Notre modélisation indique que le dollar canadien devrait continuer de s’affaiblir en 2018. Toutefois, puisqu’une solution ou une autre sera bientôt adoptée dans les négociations en cours de l’ALENA, nous avons couvert environ la moitié de notre exposition au dollar américain afin de réduire la volatilité liée aux devises dans le Fonds.

Pure Industrial REIT (+58 pb), Interxion (+51 pb) et Merlin Properties (+39 pb) sont les principaux contributeurs à la performance cumulative du Fonds immobilier mondial Ninepoint jusqu’à ce jour. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds depuis le début de l’année, mentionnons Immobiliare Grande Distribuzione (-61 pb), Gazit-Globe (-41 pb) et GGP (-41 pb).

Nous avons parlé de l’attrait des actifs de logistique et de distribution dans le passé (rappelons notre investissement dans Pure Industrial REIT, qui a ensuite été racheté par Blackstone Property Partners) afin de bénéficier de l’importance croissante du commerce électronique dans l’environnement actuel du commerce de détail. Par conséquent, nous investissons de longue date dans Prologis (PLD US), le chef de file mondial du secteur avec une capitalisation boursière actuelle de près de 35 milliards de dollars américains. Nous apprécions le fait que la société travaille activement à renforcer sa présence dans les principaux marchés à forte croissance avec l’acquisition imminente de DCT pour 8,4 milliards de dollars.

Prologis exploite actuellement 3 260 établissements modernes d’environ 683 millions de pieds carrés, répartis dans 19 pays, et l’acquisition de DCT ajoutera 414 emplacements supplémentaires et 71 millions de pieds carrés aux États-Unis. Prologis continuera à se concentrer sur le développement de son commerce électronique interentreprises et de sa vente au détail en ligne pour ses quelque 5 000 clients, dont Amazon, DHL, GEODIS, XPO Logistics et FedEx.

Une fois la transaction conclue, Prologis prévoit des synergies d’environ 80 millions de dollars et une augmentation du rythme annualisé de la marge brute d’autofinancement (MBA) principale prévue de 0,06 $ à 0,08 $ par action ou de 2 % à 3 %. La dette est gérable, avec un ratio dette/BAIIA ajusté pro forma de 4,3x ou 24 % de la capitalisation boursière totale. La société a également clairement indiqué que son versement de dividendes ne sera pas touché et que le dividende annuel de 1,92 $ par action (qui a augmenté de 9 % en février dernier) sera maintenu, ce qui signifie un rendement d’environ 3,0 %. Compte tenu de sa position concurrentielle plus forte, PLD devrait continuer à surperformer.

En date du 30 avril 2018, le Fonds immobilier mondial Ninepoint détenait 31 positions, les 10 principaux avoirs représentant environ 41 % du Fonds. Au cours de la dernière année, 20 de nos 31 avoirs ont annoncé une augmentation de leur dividende, avec une hausse moyenne de 20,2 %. En utilisant une approche d’immobilier totale, nous continuerons à appliquer un processus d’investissement discipliné, équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de générer de solides rendements ajustés au risque.

Jeffrey Sayer, CFA

1 Tous les rendements et les détails du Fonds a) reposent sur les parts de série F; b) sont nets de frais; c) sont annualisés si la période est supérieure à un an; d) sont en date du avril 30, 2018; e) les rendements annuels de 2015 sont pour la période du 4 août au 31 décembre 2015.

2 L’indice est composé à 100 % de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed TR (dollars canadiens) et est calculé par Ninepoint Partners LP selon les renseignements sur les indices publiquement accessibles

Le Fonds est généralement exposé aux risques suivants. Veuillez consulter le prospectus du Fonds pour obtenir une description de ces risques : risque lié à l’épuisement du capital, risque lié à la concentration, risque de crédit, risque de change, risque lié aux dérivés, risque lié aux marchés émergents, risque lié aux titres de fiducies de placement immobilier (FPI), risque lié aux fonds négociés en bourse, risque lié aux placements étrangers, risque lié aux fiducies de revenu, risque lié à l’inflation, risque lié aux taux d’intérêt, risque lié à la liquidité, risque de marché, risque lié au secteur de l’immobilier, risque lié à la réglementation, risque lié à la série, risque lié aux ventes à découvert, risque lié à un émetteur donné, risque lié aux porteurs de titres importants, risque lié à la fiscalité.

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