Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 28 février, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a affiché un rendement total de -12,45 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a produit un rendement total de -7,71 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de 4,18 %, pendant que celui de l’indice était de -2,77 %.

Avec Omicron qui fait maintenant partie du passé du point de vue du marché, l’attention des investisseurs se porte désormais sur les terribles événements en Ukraine. La peur, l’incertitude et le doute oscillent maintenant rapidement entre l’évolution de la situation en Europe et le cycle imminent de hausses des taux d’intérêt nécessaires pour maîtriser l’inflation. Essentiellement, nous avons été confrontés à des craintes de croissance mondiale, ce qui a traditionnellement entraîné une chute de 10 à 20 % des actions. Dans ce contexte difficile, il est utile d’examiner des périodes similaires de l’histoire pour essayer de déterminer la voie la plus probable pour les marchés d’actions.

L’annexion de la Crimée en février 2014 est probablement la période dans l’histoire récente la plus similaire à l’invasion actuelle de l’Ukraine, qui a déclenché un recul de 5 % du S&P 500. Cependant, au moment où les forces russes ont pris le contrôle total, le marché avait récupéré toutes ces pertes. Il s’agissait d’un cas d’« intégration de l’invasion », puisque le conflit restait relativement contenu. Les scènes en Ukraine sont certes plus horribles aujourd’hui, mais, si l’OTAN n’est pas entraînée dans la guerre, le sentiment des investisseurs ne peut probablement pas empirer.

En ce qui concerne le cycle des taux d’intérêt, le resserrement monétaire de décembre 2015 à décembre 2018 est sans doute la période la plus similaire à l’environnement actuel. Même si le rythme des hausses de taux d’intérêt sera plus rapide en 2022 (le marché prévoit actuellement cinq hausses au cours de l’année), il est utile d’examiner les rendements du marché en 2016 pour comprendre la réaction aux premières hausses. Pour l’essentiel, les actions ont subi un vaste repli de 10 % dans la plupart des secteurs, mais elles ont commencé à rebondir après avoir atteint un plancher à la fin février 2016 et ont continué à se redresser tout au long du cycle de resserrement les années suivantes.

En résumé, un recul de 5 % lié au conflit Ukraine-Russie et un recul de 10 % lié au cycle des taux d’intérêt placeraient le S&P 500 à environ 4080, ce qui coïncide avec un peu moins de 18 fois les bénéfices à terme (soit un retour presque exact aux niveaux d’évaluation d’avant la pandémie de COVID-19). Bien que le marché ait touché 4114 le 24 février, il est impossible de déterminer si le plancher final a été atteint. Mais à l’approche du rapport sur l’IPC américain du 10 mars et de la réunion du FOMC du 16 mars, tout signe de stabilité en Europe pourrait déclencher un redressement. En outre, si l’inflation commence enfin à se modérer et que le rythme des hausses de taux d’intérêt ralentit par rapport aux attentes du marché, les cycles précédents ont montré que les marchés d’actions peuvent se ressaisir pendant une période de hausse des taux d’intérêt. Ce n’est que si la courbe des taux s’inverse et que la Réserve fédérale met fin à son cycle de resserrement que nous devrons nous préparer à un ralentissement plus important.

Ainsi, bien que les investisseurs doivent s’attendre à des rendements plus irréguliers tout au long de l’année, en particulier avant et après la première hausse des taux d’intérêt, avec des taux d’intérêt à long terme encore inférieurs à 2,0 % et un consensus de croissance des bénéfices de 8,5 % en 2022 (selon FactSet), nous devrions connaître une autre année de rendements positifs pour l’ensemble des marchés boursiers, malgré ce départ difficile. Conformément à nos mandats, nous concentrons notre analyse fondamentale sur les sociétés de haute qualité et de croissance des dividendes, ainsi que sur les actifs réels, notamment l’immobilier et les infrastructures, étant donné les perspectives attrayantes en matière de risque et de rendement pour les deux ou trois prochaines années, compte tenu des niveaux de prix récents.

Sur une base absolue, après une année 2021 incroyable, il n’y a eu aucun contributeur positif au rendement des sous-secteurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI industrielles (-409 pb), des FPI résidentielles (-236 pb) et des FPI spécialisées (-227 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière (+58 pb), des FPI diversifiées (+43 pb) et de l’aménagement immobilier (+5 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives des sous-secteurs des FPI industrielles (-197 pb), des FPI résidentielles (-107 pb) et des FPI spécialisées (-41 pb).

Notre position est actuellement surpondérée dans les FPI résidentielles, les FPI industrielles et les services Internet et infrastructures, avec une sous-pondération dans les FPI diversifiées, les FPI de soins de santé et les sociétés d’exploitation immobilière. En 2021, les décisions de répartition par sous-secteur ont été la clé du surrendement du secteur de l’immobilier et nous sommes d’avis que cette dynamique se poursuivra en 2022. Nous croyons que l’importante correction enregistrée depuis le début de l’année dans le secteur de l’immobilier offre l’occasion d’acquérir de nouvelles positions ou de renforcer les positions actuelles pour ce qui est des gagnants séculaires de haute qualité qui peuvent générer une croissance exceptionnelle des flux de trésorerie tout au long du cycle économique.

En date du 28 février 2022, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 28 positions, les 10 principaux placements représentant environ 38,2 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 18 des 28 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 10,9 % (la hausse médiane était de 4,6 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint