Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 avril, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -9,78 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de -8,24 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -1,04 %, pendant que celui de l’indice était de -3,32 %.

Dans un environnement macroéconomique extrêmement difficile, le rendement des placements de la plupart des catégories d’actifs a été décevant depuis le début de l’année. À la fin du mois d’avril, l’indice Dow Jones était en baisse de 9 %, le S&P 500 de 13 %, le NASDAQ Composite de 21 % (atteignant le seuil d’un marché baissier) et le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans était passé de 1,51 % à 2,94 %, écrasant le cours des obligations. Les seules véritables zones de fermeté ont été observées dans le secteur des matières premières, notamment les combustibles fossiles, les métaux de base et les produits agricoles. Le plus remarquable est peut-être que le pétrole brut WTI a augmenté de près de 40 % au cours des quatre premiers mois de 2022, sous l’effet d’années de sous-investissement et exacerbé par les perturbations de l’offre liées à l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Incroyablement, il s’agit du pire début d’année pour le S&P 500 depuis 1939, à l’époque où les marchés commençaient à prendre la mesure de la Seconde Guerre mondiale.

Avec la publication récente du rapport sur l’IPC de mars (12 avril), qui s’élève à 8,5 % sur les 12 derniers mois et à 6,5 % sur les 12 derniers mois hors alimentation et énergie, les craintes d’une inflation galopante et d’une réponse agressive de la Réserve fédérale américaine ont saisi les investisseurs. Comme nous l’avions signalé dans notre précédent commentaire, la Réserve fédérale a relevé ses taux d’intérêt de 50 points de base le 4 mai pour les porter dans une nouvelle fourchette de 0,75 % à 1,00 % et nous prévoyons maintenant des hausses de 50 points de base en juin et en juillet avant de faire une pause pour réévaluer les données entrantes. Les attentes du marché s’emballent cependant et la courbe des contrats à terme prévoit un resserrement supplémentaire de 200 points de base avant la fin de l’année, ce qui implique un taux des fonds de la Réserve fédérale d’environ 3,0 % en décembre. Nous pensons que cela s’avérera excessivement pessimiste, mais il est évident que les investisseurs ne sont pas disposés à tempérer leurs perspectives jusqu’à ce qu’ils voient des preuves de la modération de l’inflation. Pour être clair, la liquidité dans le système financier se resserre et le marché fait une grande partie du travail de la Réserve fédérale à l’avance.

Malgré un début d’année 2022 difficile, les estimations de bénéfices du S&P 500 ont en fait augmenté depuis le début de l’année, le consensus actuel prévoyant des bénéfices d’environ 230 $ pour 2022 et 250 $ pour 2023, selon Refinitiv. Ce n’est donc pas comme si les marchés s’attendaient à une contraction des bénéfices dans un contexte de récession (en supposant que les prévisions actuelles de bénéfices restent stables). Jusqu’à présent, la correction du marché des actions s’explique surtout par la compression des multiples de bénéfices liée aux hypothèses de hausse des taux d’intérêt. À titre d’exemple, si nous pensons que les hypothèses à long terme pour le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans sont passées de 2 à 3 %, nous pourrions raisonnablement nous attendre à ce que le multiple des bénéfices se contracte d’environ 20 fois les bénéfices à terme à 17 fois, ce qui serait tout à fait cohérent avec la variation de 750 points du S&P 500 que nous venons de connaître.

Il reste à voir où les taux d’intérêt et les multiples de bénéfices finiront par se stabiliser, mais une énorme quantité de réévaluation a déjà eu lieu. Nous continuons à penser que si les données relatives à l’inflation montrent des signes de modération, que les données économiques restent relativement solides et que le rythme des hausses de taux d’intérêt et du resserrement quantitatif ralentit par rapport aux attentes du marché, les cycles précédents ont montré que les marchés d’actions peuvent se redresser malgré la hausse des taux d’intérêt. Bien que les investisseurs doivent s’attendre à une volatilité continue et à des fluctuations potentiellement violentes tout au long de l’année, les marchés pourraient s’avérer plus résistants que les scénarios les plus pessimistes si la Réserve fédérale parvient à atteindre son objectif d’« atterrissage en douceur ». Conformément à nos mandats, nous concentrons notre analyse fondamentale sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs de haute qualité et de croissance des dividendes, ainsi que sur les actifs réels, notamment l’immobilier et les infrastructures, étant donné les perspectives attrayantes en matière de risque et de rendement pour les deux ou trois prochaines années, compte tenu des niveaux de prix récents.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des services et infrastructures Internet (+22 pb) et des FPI des hôtels et centres de villégiature (+19 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que ceux des FPI industrielles (-369 pb), des FPI spécialisées (-156 pb) et des FPI résidentielles(-152 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière (+165 pb), des FPI diversifiées (+59 pb) et des services et infrastructures Internet (+23 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives de ceux des FPI industrielles (-208 pb), des FPI de commerce de détail (-58 pb) et des services immobiliers (-50 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI résidentielles et des FPI de commerce de détail, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI diversifiées, des FPI de bureaux et des sociétés d’exploitation immobilière Bien que nous ayons finalement assisté à une rotation qui nous a éloignés des FPI de haute qualité, à forte croissance mais aux multiples élevés, nous continuons à concentrer nos efforts sur les sous-secteurs du secteur immobilier présentant le plus grand potentiel d’expansion des marges (soit par la croissance des loyers/locations, soit par un contrôle agressif des coûts) et donc de croissance des flux de trésorerie et des dividendes à ce stade du cycle économique.

En date du 30 avril 2022, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 37,2 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 19 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 12,2 % (la hausse médiane était de 3,5 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint