Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 mai, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -16,61 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, dont le rendement total a été de -13,33 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -7,56 %, pendant que celui de l’indice était de -5,54 %.

Bien que les indices boursiers larges aient terminé le mois de façon relativement stable, ce fut une course effrénée pour les investisseurs. Les marchés ont été essentiellement en « V » tout au long du mois de mai, avec une forte baisse au cours des premières semaines, suivie d’un rebond à la fin du mois. Au plus bas niveau intrajournalier du 20 mai (3 810) du S&P 500 (en baisse d’environ 20 % par rapport aux sommets historiques, à 16,5 fois les estimations consensuelles pour 2022 et à 15,25 fois les estimations consensuelles pour 2023, selon Refinitiv), la crainte d’un scénario imminent de stagflation ou de récession était palpable. Heureusement, la combinaison de certains discours relativement apaisants de la Réserve fédérale et d’une réinitialisation des évaluations a conduit à un comportement plus constructif des investisseurs, ce qui a permis au redressement de s’installer. Malheureusement, il reste à voir si ce rebond est plus qu’une simple reprise du marché baissier.

Comme cela a été le cas toute l’année, les investisseurs ont été fixés sur l’inflation et la trajectoire des futures hausses de taux d’intérêt qui en découle. L’impression la plus récente de l’IPC (pour avril, mais publié le 11 mai) a montré une augmentation de 8,3 % sur les 12 derniers mois et de 6,2 % sur les 12 derniers mois en excluant les aliments et l’énergie, ce qui indique un léger ralentissement par rapport aux données de mars. Toutefois, les détails du rapport n’ont pas permis de dissiper les craintes que les facteurs de l’inflation soient plus « rigides » qu’on ne le pensait initialement. Ainsi, après la hausse de 50 points de base des taux d’intérêt de la Réserve fédérale le 4 mai, dans une nouvelle fourchette de 0,75 % à 1,00 %, nous prévoyons toujours des hausses de 50 points de base en juin et en juillet. En outre, la courbe des contrats à terme prévoit des hausses lors des réunions du FOMC de septembre, novembre et décembre, ce qui implique un taux des fonds de la Réserve fédérale d’environ 2,75 % à 3,0 % en décembre. Nous pensons que cela pourrait s’avérer excessivement sévère, mais la plupart des investisseurs ne sont pas disposés à tempérer leurs perspectives jusqu’à ce qu’ils voient des preuves claires que l’inflation se modère.

Bien que la majeure partie de la baisse depuis le début de l’année puisse être attribuée à la compression des multiples due à la hausse des taux d’intérêt, les investisseurs ont maintenant commencé à remettre en question les prévisions de bénéfices. Étonnamment, les estimations du consensus sont restées raisonnablement stables autour de 230 $ pour 2022 et 250 $ pour 2023, mais la menace de compression des marges constitue un risque crédible pour l’avenir. Si les entreprises ne peuvent pas ou ne veulent pas répercuter la hausse des salaires, des coûts des matières premières et des taux de fret, nous pourrions potentiellement voir ces prévisions baisser. En théorie, si la saison des résultats du deuxième trimestre est difficile et que les prévisions pour le deuxième semestre de 2022 sont nettement inférieures, nous pourrions assister à une phase de révision négative des résultats dans le cadre du mouvement de liquidation/correction du marché. À l’inverse, si les équipes de direction semblent confiantes quant à leurs prévisions, il se peut que nous ayons déjà vu les chiffres les plus bas de l’année.

Dans l’intervalle, nous continuons à nous appuyer sur les périodes comparables antérieures pour guider nos décisions de placement, ce qui suggère que si les données relatives à l’inflation montrent quelques signes de modération, que les données économiques restent relativement solides et que le rythme des hausses de taux d’intérêt et du resserrement quantitatif ralentit par rapport aux attentes du marché, les marchés des actions peuvent reprendre une tendance à la hausse. Bien que les investisseurs doivent s’attendre à une volatilité continue dans un environnement de placement difficile, si la Réserve fédérale peut atteindre son objectif d’« atterrissage en douceur », les grands marchés pourraient s’avérer plus résistants que ce que l’on craignait au plus profond de la correction. Conformément à nos mandats, nous concentrons nos efforts sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs, de haute qualité, à croissance des dividendes et sur les placements en actifs réels, compte tenu de notre évaluation positive des perspectives de risque/rendement au cours des deux à trois prochaines années.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des services et infrastructures Internet (+61 pb) et des FPI des hôtels et centres de villégiature (+11 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds depuis le début de l’année, alors que ceux des FPI industrielles (-635 pb), résidentielles (-319 pb) et spécialisées (-258 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière (+142 pb), des FPI diversifiées (+62 pb) et des services et infrastructures Internet (+60 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives de ceux des FPI industrielles (-275 pb), de commerce de détail (-103 pb) et résidentielles (-90 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées, industrielles et résidentielles, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI diversifiées, des sociétés d’exploitation immobilière et des FPI de bureaux. Bien que les FPI industrielles aient finalement connu un repli significatif, nous restons positifs quant aux perspectives des actifs d’entreposage, de distribution et de logistique. Nous avons également concentré nos efforts sur d’autres sous-secteurs présentant le plus grand potentiel d’expansion des marges (soit par la croissance des loyers/locations, soit par un contrôle agressif des coûts) et donc de croissance des flux de trésorerie et des dividendes. Plus précisément, nous avons effectué un travail fondamental sur diverses occasions potentielles dans les sous-secteurs des FPI spécialisées et de soins de santé.

En date du 31 mai 2022, le Fonds se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 35,8 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 16 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 9,4 % (la hausse médiane était de 2,2 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint