Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 juin, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -22,22 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de -19,38 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -6,73 %, pendant que celui de l’indice était de -6,99 %.

Avec le S&P 500 clôturant à 3 785 le 30 juin, la meilleure jauge des actions aux États-Unis est désormais officiellement dans un marché baissier. En baisse de 20,6 % depuis le début de l’année et se négociant à 16,3 fois les estimations consensuelles pour 2022 et à 15,2 fois celles pour 2023 (selon Refinitiv), la crainte d’une récession imminente a saisi les investisseurs. D’une manière générale, le premier semestre de 2022 a été le pire début d’année depuis 1970 et la douleur a été encore plus forte dans les sous-secteurs non rentables mais à forte croissance du marché. Toutefois, avec une baisse moyenne d’environ 32 % en cas de récession (et une baisse médiane d’environ 27 % en cas de récession, un meilleur calcul puisqu’il lisse l’impact de la crise financière mondiale de 2008-2009), une grande partie des dégâts a déjà été faite.

Comme cela a été le cas toute l’année, les investisseurs ont été fixés sur l’inflation et la trajectoire des futures hausses de taux d’intérêt qui en découle. Le plus récent rapport sur l’IPC (pour le mois de mai, mais publié le 10 juin) a été particulièrement gênant pour les marchés des actions, car il a essentiellement réduit à néant l’argument de l’inflation transitoire. Le rapport indique une augmentation de 8,6 % au cours des 12 derniers mois et de 6,0 % au cours des 12 derniers mois hors alimentation et énergie, soit une légère augmentation par rapport au chiffre principal de 8,3 % du mois d’avril et une légère diminution par rapport au chiffre principal de 6,2 % du mois d’avril. Toutefois, les détails du rapport indiquent que certaines catégories jugées transitoires (telles que l’essence, les voitures et camions d’occasion et les vêtements) qui avaient connu des baisses de prix au cours du dernier mois ou des deux derniers mois ont soudainement accéléré à la hausse.

Les données inquiétantes ont forcé une intervention rapide; ainsi, après la hausse de 50 points de base des taux d’intérêt de la Réserve fédérale le 4 mai dans une fourchette de 0,75 à 1,00 %, le FOMC a augmenté de 75 points de base le 15 juin dans une nouvelle fourchette de 1,50 à 1,75 %. Le communiqué officiel, le résumé des projections économiques, la conférence de presse de Powell et divers discours ultérieurs ont laissé entendre qu’il fallait s’attendre à une nouvelle hausse des taux d’intérêt de 50 ou 75 points de base le 27 juillet. Au-delà de juillet, la courbe des contrats à terme prévoit actuellement des hausses supplémentaires lors des réunions du FOMC de septembre, novembre et décembre, ce qui implique un taux des fonds de la Réserve fédérale d’environ 3,25 à 3,50 % en décembre. Compte tenu du sentiment négatif lié à la hausse des anticipations d’inflation, les investisseurs devront voir des preuves claires de la modération de l’inflation avant de tempérer leurs attentes en matière de hausse des taux.

Bien que la plus grande partie de la baisse du marché depuis le début de l’année puisse être attribuée à la compression des multiples due à la hausse des taux d’intérêt, les investisseurs ont, à juste titre, commencé à remettre en question les prévisions de bénéfices dans un environnement économique qui se détériore (les indices PMI mondiaux sont en baisse constante vers 50,0). Bien que les estimations du consensus soient restées raisonnablement stables autour de 230 dollars pour 2022 et 250 dollars pour 2023, la menace d’un ralentissement de la croissance et d’une compression des marges constitue un risque important pour l’avenir. Théoriquement, si la saison des résultats du deuxième trimestre est difficile et que les prévisions pour le deuxième semestre de 2022 et l’ensemble de l’année 2023 sont nettement inférieures, nous pourrions assister à un cycle de révision négative des résultats, ce qui représenterait probablement la phase finale du repli du marché des actions. Nous pourrions alors enfin commencer à regarder au-delà du creux de la vague, vers une politique monétaire potentiellement plus souple et une réaccélération des bénéfices à l’avenir. Conformément à nos mandats, nous concentrons nos efforts sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs de haute qualité et de croissance des dividendes, ainsi que sur les actifs réels, compte tenu de notre évaluation positive des perspectives de risque et de rendement au cours des deux à trois prochaines années.

Sur une base absolue, le sous-secteur des services et infrastructures Internet (+61 pb) a été l’unique contributeur du Fonds depuis le début de l’année, alors que ceux des FPI industrielles (-761 pb), résidentielles (-386 pb) et spécialisées (-360 pb) ont été les plus à la traîne.
Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière (+210 pb) et des FPI diversifiées (+98 pb) et de bureaux (+71 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives de ceux des FPI industrielles (-303 pb), résidentielles (-108 pb) et spécialisées (-94 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées, industrielles et résidentielles, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI diversifiées et des activités immobilières diversifiées. Bien que les FPI industrielles aient connu un recul significatif, nous restons positifs quant aux perspectives des actifs d’entreposage, de distribution et de logistique. Nous avons également concentré nos efforts sur d’autres sous-secteurs présentant le plus grand potentiel d’expansion des marges et nous avons effectué le travail fondamental sur diverses occasions potentielles dans les sous-secteurs des FPI spécialisées et de soins de santé.

En date du 30 juin 2022, le Fonds se concentrait sur 29 positions, les 10 principaux placements représentant environ 38,0 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 18 des 29 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 11,0 % (la hausse médiane était de 3,4 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint