Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 juillet, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -16,31 %, comparativement à l’indice des marchés boursiers mondiaux de l’immobilier de base MSCI, dont le rendement total était de -13,71 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de 7,61 %, pendant que celui de l’indice était de 7,04 %.

L’économie américaine a maintenant officiellement affiché deux trimestres consécutifs de croissance négative du PIB (le premier trimestre était de -1,6 % et le deuxième de -0,9 %), répondant ainsi à la définition officielle d’une récession. Mais l’environnement économique actuel est extrêmement inhabituel, et les stratèges en matière de placement, les commentateurs du marché et les investisseurs ont consacré beaucoup de temps et d’énergie à débattre de la question de savoir s’il fallait classer cette situation comme une récession « technique » par opposition à une récession « cyclique » plus importante.

Sans entrer dans les nuances des rapports sur le PIB du premier et du deuxième trimestre, un appel à la récession semble incompatible avec la croissance positive des bénéfices et de l’emploi que nous avons observée depuis le début de l’année. Pour le premier trimestre de 2022, le taux de croissance réel du BPA était de 4,4 % selon S&P Global et les emplois non agricoles ont augmenté de 504 000 en janvier, 714 000 en février et 398 000 en mars selon le Bureau américain des statistiques du travail. En outre, pour le deuxième trimestre de 2022, le taux de croissance mixte du BPA (87 % des sociétés du S&P 500 ayant communiqué leurs résultats réels) était de 6,7 % selon FactSet et les emplois non agricoles ont augmenté de 368 000 en avril, 386 000 en mai et 398 000 en juin, toujours selon le Bureau américain des statistiques du travail. Il est clair que le confinement qu’a entraîné la COVID-19, les mesures de relance budgétaire massives et la réouverture qui s’en est suivie ont perturbé les données et notre compréhension traditionnelle des ralentissements économiques.

Malheureusement, les données relatives à l’IPC américain restent élevées (bien que, sur une note positive, le prix moyen hebdomadaire actuel de l’essence au détail aux États-Unis ait baissé de plus de 15 % par rapport au pic de juin), ce qui suggère que la Réserve fédérale devrait continuer à relever les taux d’intérêt jusqu’en 2022. Conformément aux données relatives à l’inflation, après avoir augmenté de 75 pb le 15 juin pour atteindre une fourchette de 1,50 à 1,75 %, le FOMC a procédé à une nouvelle augmentation de 75 pb le 27 juillet pour atteindre une nouvelle fourchette de 2,25 à 2,50 %. Aujourd’hui, la courbe des contrats à terme prévoit des hausses supplémentaires lors des réunions du FOMC de septembre, novembre et décembre, ce qui implique un taux des fonds de la Réserve fédérale d’environ 3,50 % en décembre. Paradoxalement, la faiblesse des PIB au premier et au deuxième trimestre a conforté l’idée que la Réserve fédérale mettrait en pause le cycle de resserrement plus tôt que prévu, voire qu’elle « pivoterait » vers des baisses de taux d’intérêt d’ici le début ou le milieu de 2023, ce qui a alimenté un redressement en juillet. Nous pensons actuellement qu’une pause est beaucoup plus probable qu’un pivot en 2023, en supposant que l’inflation décélère, mais reste bien au-dessus des niveaux historiques dans les mois à venir.

Comme nous l’avons évoqué dans nos précédents commentaires, les investisseurs ont, à juste titre, commencé à remettre en question les prévisions de bénéfices dans un environnement économique qui se dégrade. Toutefois, les estimations du consensus sont restées raisonnablement stables, autour de 230 $ pour 2022 et 245 $ pour 2023 (en légère baisse par rapport aux estimations précédentes de 250 $), et la saison des bénéfices du deuxième trimestre pourrait être qualifiée de « meilleure que prévu ». À la fin de la première semaine d’août, 87 % des sociétés du S&P 500 ont publié leurs résultats, et 75 % des résultats réels ont dépassé les attentes. Il est encourageant de constater que les résultats positifs ont été récompensés par une appréciation du cours des actions (en moyenne), tandis que les résultats négatifs n’ont pas été injustement sanctionnés (toujours en moyenne), selon FactSet.

Compte tenu de l’incroyable quantité d’informations (en partie signalées et en partie bruitées) que nous traitons quotidiennement, nous nous concentrons sur l’observation du cycle de révision des bénéfices négatifs ou sur une pause ou un pivot de la Réserve fédérale pour signaler l’inflexion éventuelle vers un retour de la croissance économique. Conformément à nos mandats, nous concentrons nos efforts sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs, de haute qualité, à croissance des dividendes et sur les placements en actifs réels, compte tenu de notre évaluation positive des perspectives de risque/rendement au cours des deux à trois prochaines années.

Sur une base absolue, le sous-secteur des services et infrastructures Internet (+61 pb) est le seul contributeur du Fonds depuis le début de l’année, alors que ceux des FPI industrielles (-602 pb), résidentielles (-302 pb) et spécialisées (-196 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière (+173 pb) et des FPI de bureaux (+68 pb) et diversifiées (+66 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives de ceux des FPI industrielles (-286 pb), résidentielles (-105 pb) et de commerce de détail (-55 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées et industrielles et des services immobiliers, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI diversifiées et des activités immobilières diversifiées. L’économie américaine étant en récession (technique ou autre) et l’inflation restant obstinément élevée, nous nous sommes concentrés sur les FPI de haute qualité présentant le plus grand potentiel de croissance des revenus et d’expansion des marges (et donc de croissance des flux de trésorerie d’exploitation). Nous avons pu trouver plusieurs occasions de placement intéressantes dans les sous-secteurs des FPI spécialisées et industrielles et nous attendons que le cycle de révision des bénéfices négatifs atteigne son point le plus bas ou qu’une pause ou un pivot de la Réserve fédérale signale l’inflexion éventuelle vers un retour de la croissance économique.

En date du 31 juillet 2022, le Fonds se concentrait sur 29 positions, les 10 principaux placements représentant environ 38,9 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 17 des 29 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 6,5 % (la hausse médiane était de 3,0 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint