Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 septembre, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -24,75 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de -24,36 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -7,64 %, pendant que celui de l’indice a été de -8,48 %.¹

Les marchés boursiers au sens large ont poursuivi leur chute depuis les sommets de la mi-août jusqu’à la fin du mois de septembre et ont clôturé à un nouveau plancher pour l’année. Il semblait que le marché tentait d’atteindre un plus bas niveau au début du mois, mais, une fois de plus, une forte donnée de l’IPC américain le 13 septembre a gâché la reprise. Le rapport sur l’inflation pour le mois d’août a montré que l’indice a augmenté de 0,1 %, sur une base désaisonnalisée, après être resté inchangé en juillet. Au cours des douze derniers mois, l’indice a augmenté de 8,3 % en août, contre 8,5 % le mois précédent, ce qui constitue une légère amélioration séquentielle, mais ne suffit pas à atténuer les craintes d’inflation. Peut-être encore plus décevant, l’IPC de base (tous les articles moins les aliments et l’énergie) a augmenté de 0,6 % en août, une accélération par rapport à la donnée de juillet, et a augmenté de 6,3 % en glissement annuel par rapport à 5,9 % le mois précédent.

Sans surprise, le FOMC a répondu par une nouvelle hausse de 75 pb des taux d’intérêt le 21 septembre, pour atteindre une nouvelle fourchette de 3,00 % à 3,25 %. La courbe des contrats à terme prévoit des hausses supplémentaires lors des réunions du FOMC de novembre et de décembre, ce qui implique un taux des fonds de la Réserve fédérale d’environ 4,25 % à 4,50 % d’ici décembre. La courbe suggère également une forte probabilité d’une nouvelle hausse de 25 pb d’ici mars 2023, date à laquelle le cycle de resserrement devrait prendre fin. Comme nous l’avons déjà dit, nous pensons qu’une pause dans le cycle de resserrement des taux d’intérêt est plus probable qu’un revirement vers des réductions de taux d’intérêt en 2023.

Mais avec la crise énergétique européenne et l’invasion russe de l’Ukraine qui continuent de menacer la stabilité mondiale, des signes de tension ont commencé à apparaître sur les marchés financiers. Sur le marché des devises, le dollar américain a conservé son statut de valeur refuge, atteignant son plus haut niveau depuis vingt ans par rapport à un panier de devises mondiales, avec une faiblesse notable de l’euro et du yen. Sur les marchés obligataires, le rendement des bons du Trésor américain à 2 ans a atteint son plus haut niveau depuis quinze ans, à 4,36 %, et le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans a atteint son plus haut niveau depuis douze ans, à 4,02 %. En outre, les écarts de taux des obligations d’entreprises ont augmenté de près de 80 points de base depuis le début de l’année. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le contexte a été extrêmement difficile pour les investisseurs en obligations et en actions jusqu’à présent en 2022.

Compte tenu du nombre de courants croisés sur les marchés, il est difficile de trouver une explication concrète à certaines de ces variations démesurées, l’humeur et le positionnement oscillant de façon marquée autour de n’importe quelle nouvelle macroéconomique ou géopolitique. Toutefois, nous soulignons le « mini-budget » de la nouvelle première ministre britannique, qui contenait d’importantes réductions d’impôts sans aucune compensation de revenus (essentiellement un vaste plan de relance budgétaire non financé), ce qui a exacerbé certaines des fluctuations des marchés des devises et des obligations. Plus précisément, la livre sterling est tombée à un niveau historiquement bas par rapport au dollar américain (presque à parité) et les obligations d’État britanniques à 30 ans ont perdu 59 % depuis le début de l’année et 36 % depuis le début du mois, avant de rebondir après l’intervention de la Banque d’Angleterre. En raison du potentiel de contagion de certains de ces mouvements croisés d’actifs, nous pensons toujours que les risques d’une récession cyclique (mais relativement légère) induite par la politique monétaire sont élevés.

Malgré la crainte d’une récession imminente, les prévisions de bénéfices consensuels pour le S&P 500 sont restées stables autour de 230 $ pour 2022 et 240 $ pour 2023, mais nous devons nous attendre à ce que les chiffres pour l’année prochaine diminuent à mesure que les entreprises travaillent sur les périodes de publication des résultats du T3 2022 et du T4 2022. Au minimum, le renforcement du dollar américain et l’inflation des coûts d’exploitation sont susceptibles de peser sur les marges jusqu’à la fin de l’année 2022 et en 2023. Alors que les investisseurs tentent de déterminer le ratio C/B approprié à appliquer à des prévisions de bénéfices en baisse, les marchés essaient de trouver un équilibre entre les données positives, mais rétrospectives d’aujourd’hui et la menace d’une faiblesse potentielle demain, en évaluant les scénarios d’atterrissage en douceur et de récession.

Nous continuons d’être attentifs afin de voir si le cycle de révision des bénéfices négatifs atteint son point le plus bas ou qu’une pause de la Réserve fédérale signale une inflexion vers un retour de la croissance économique. Conformément à nos mandats, nous concentrons nos efforts sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs, de haute qualité, à croissance des dividendes et sur les placements en actifs réels, compte tenu de notre évaluation positive des perspectives de risque/rendement au cours des deux à trois prochaines années.

Sur une base absolue, le sous-secteur des services et infrastructures Internet (+61 pb) est le seul contributeur du Fonds depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI industrielles (-864 pb), spécialisées (-455 pb) et résidentielles (-410 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière (+71 pb), des FPI diversifiées (+126 pb) et des FPI de bureaux (+124 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives des sous-secteurs des FPI industrielles (-285 pb), des FPI spécialisées (-142 pb) et des FPI résidentielles (-91 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées, des FPI industrielles et des services immobiliers, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI de soins de santé et des FPI diversifiées. Avec des signes d’un ralentissement mondial en voie de se matérialiser et l’engagement de la Réserve fédérale américaine envers la reprise du contrôle de l’inflation, nous nous sommes concentrés sur des FPI de grande qualité comportant le potentiel le plus important de croissance des produits et des flux de trésorerie disponibles.

Compte tenu de la correction subie par le secteur de l’immobilier depuis le début de l’année, nous sommes beaucoup plus à l’aise avec les valorisations aujourd’hui sur une base absolue et relative. Récemment, nous avons été en mesure de dénicher plusieurs occasions de placement attrayantes dans les sous-secteurs des FPI spécialisées et industrielles et nous surveillons attentivement soit le cycle de révision des bénéfices négatifs qui va atteindre son point le plus bas, soit une pause de la Réserve fédérale pour signaler que les marchés boursiers mondiaux peuvent progresser durablement.

En date du 30 septembre 2022, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 26 positions, les 10 principaux placements représentant environ 36,2 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 18 des 26 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 10,6 % (la hausse médiane était de 3,8 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint