Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 28 février, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a affiché un rendement total de 7,07 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a produit un rendement total de 4,61 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -1,50 %, pendant que celui de l’indice était de -2,69 %.

Fonds immobilier mondial Ninepoint – Rendements composés¹ au 28 février 2023 (série F NPP132)| Création : 5 août 2015

Après une année 2022 horrible pour les investisseurs, les marchés ont fortement rebondi en janvier, avec, en tête, les secteurs les moins performants de 2022 (consommation discrétionnaire, services de communication et technologie) et, derrière, les meilleurs secteurs de 2022 (services publics, soins de santé et biens de consommation de base). Toutefois, en février, les marchés ont inversé une partie de ces gains, en particulier dans les secteurs à bêta élevé, et le S&P 500 a reculé de 2,44 % sur la base du rendement total. Nous pensons que les investisseurs doivent être particulièrement prudents et ne pas se laisser déstabiliser par un marché qui pourrait être volatile, mais dont la marge de fluctuation est limitée, jusqu’à la fin de l’année 2023.

Bien que, de notre point de vue, les scénarios à court terme soient moins importants que les fondamentaux à long terme, nous tenons à souligner certaines raisons qui expliquent le repli de février. Tout d’abord, les résultats du quatrième trimestre 2022 publiés au cours du mois n’étaient pas favorables de manière générale à la reprise colossale qui a eu lieu en janvier. Selon FactSet, 99 % des entreprises du S&P 500 ayant publié leurs résultats réels, la saison des résultats trimestriels était « médiocre » et le nombre d’entreprises ayant dépassé les attentes se chiffrait au-dessous de la moyenne. Il est intéressant de noter que si le taux de croissance mixte des revenus pour le quatrième trimestre 2022 s’est établi à 5,3 %, le taux de croissance mixte des bénéfices était lui à -4,6 %, marquant la première baisse d’une année sur l’autre depuis le troisième trimestre 2020. Les pressions sur les marges (imputables à la hausse du coût des matières premières, aux inefficacités de la chaîne d’approvisionnement, à l’augmentation des coûts de la main-d’œuvre et à d’autres facteurs) étaient manifestes au cours du trimestre. Nous prévoyons que le premier trimestre 2023 connaîtra la plus forte baisse d’une année sur l’autre pour le cycle, avec des résultats moins négatifs au deuxième trimestre 2023, avant un retour à la croissance au troisième ou au quatrième trimestre 2023.

La saison des résultats trimestriels étant pratiquement terminée, le cycle de révision négative des résultats semble encore se stabiliser. Bien que les estimations des bénéfices du S&P 500 pour 2023 soient passées d’un pic de 255 dollars à 225 dollars aujourd’hui, les révisions affichent un ralentissement depuis la mi-décembre environ. Toutefois, l’estimation consensuelle est désormais légèrement inférieure à celle de la fin janvier et implique une croissance négative des bénéfices d’une année sur l’autre, entre 2022 et 2023. Compte tenu de l’affaiblissement des attentes et donc du sentiment, la deuxième raison de la performance décevante de l’ensemble du marché en février a été la réduction du ratio cours/bénéfice du prochain exercice. Rappelons que le multiple du S&P 500 s’est comprimé à partir d’environ 21 fois les estimations des 12 prochains mois au début de 2022, atteignant un creux de seulement 15 fois les estimations des 12 prochains mois en octobre, qu’il a rebondi à 19 fois les estimations des 12 prochains mois à la fin du mois de janvier avant de se corriger à 17,5 fois les estimations des 12 prochains mois à la fin du mois de février (d’après Refinitiv). Il est clair que les investisseurs ont encore du mal à trouver le bon ratio cours/bénéfice à utiliser, mais il est important de noter que les estimations des bénéfices du S&P 500 pour 2024 (actuellement à environ 230 dollars) impliquent une croissance modérée des bénéfices à partir de 2023 (probablement l’année du creux du cycle).

La dernière raison de la faiblesse générale du marché en février a été la nouvelle hausse du taux terminal attendu des fonds de la Fed. Bien que l’inflation ait atteint un pic de 9,1 % en juin et qu’elle n’ait cessé de baisser depuis, la décélération a été moins spectaculaire en janvier (données publiées le 14 février), tombant à 6,4 % contre 6,5 % en décembre. Malheureusement, les chiffres de l’emploi non agricole du mois de janvier n’ont pas vraiment aidé le discours selon lequel « l’inflation décélère », avec 517 000 emplois créés et un taux de chômage qui reste à 3,4 %. Cela a conduit le marché à réévaluer le taux terminal du cycle, de peut-être deux autres hausses de 25 points de base chacune, pour atteindre une fourchette de 5,0 % à 5,25 %, à possiblement trois autres hausses de 25 points de base chacune, pour atteindre une fourchette de 5,25 % à 5,50 %, avec une faible probabilité de hausse supplémentaire d’ici à septembre. Nous doutons que la Fed dépasse la fourchette de 5,25 % à 5,50 % et, bien que nous ne nous attendions pas à un pivot vers un assouplissement de la politique monétaire en 2023, nous pensons qu’une pause serait suffisamment favorable aux évaluations boursières pour alimenter le début d’un nouveau marché haussier.

Nous sommes d’avis que, dans un environnement de modération de l’inflation, mais de ralentissement de la croissance jusqu’en 2023, les principaux moteurs du rendement des placements seront probablement l’évaluation, la solidité du bilan et la capacité à générer régulièrement des flux de trésorerie et des bénéfices. En outre, une part plus importante des rendements totaux proviendra probablement des rendements des dividendes, ce qui s’inscrit parfaitement dans notre philosophie de placement. Conformément à nos mandats, nous concentrons nos efforts sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs, de haute qualité, à croissance des dividendes et sur les placements en actifs réels, compte tenu de notre évaluation positive des perspectives de risque/rendement au cours des deux à trois prochaines années.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI industrielles (+321 pb), des FPI résidentielles (+178 pb) et des FPI spécialisées (+109 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI de soins de santé (-30 pb) et des FPI – hôtels et centres de villégiature (-18 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des FPI industrielles (+196 pb), des FPI résidentielles (+107 pb) et des services immobiliers (+88 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives des sous-secteurs des FPI de soins de santé (-68 pb), des FPI – hôtels et centres de villégiature (-39 pb) et des FPI diversifiées (-18 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées, des FPI industrielles et des services immobiliers, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI diversifiées et des activités immobilières diversifiées. La Réserve fédérale américaine devant suspendre les hausses de taux d’intérêt en 2023, nous surveillons attentivement le cycle de révision négative des bénéfices, qui devrait atteindre son point le plus bas, ainsi que le pic du chômage, pour signaler le début d’un nouveau marché haussier des actions. Nous restons concentrés sur les FPI de haute qualité qui ont démontré leur capacité à générer une croissance régulière des revenus et des flux de trésorerie tout au long du cycle.

En date du 28 février 2023, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 37,8 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 18 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 10,8 % (la hausse médiane était de 2,8 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint