Penser Alt février 1, 2024
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Livre blanc sur le marché immobilier canadien

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Livre blanc sur le marché immobilier canadien

Crise du logement? Ne pariez pas là‑dessus.

Le Canada est une nation florissante dotée d’une économie développée, mais ce n’est pas nécessairement un marché très efficace en ce qui concerne le secteur de l’immobilier résidentiel. 

Après avoir atteint un creux au premier trimestre de 2023, les prix moyens dans la région du Grand Toronto ont recommencé à augmenter. Ces derniers mois, les ventes de logements ont repris (voir figure 1). L’augmentation de la demande et la faiblesse des stocks ont placé les vendeurs aux commandes, même si le marché est moins actif qu’avant la pandémie.

Les prix de vente moyens restent supérieurs aux prix d’inscription et le nombre moyen de jours sur le marché a diminué. Les volumes de transactions sont faibles, mais ils devraient s’accroître si l’on a la moindre indication d’une pause dans la hausse des taux à court terme. 

La principale question à se poser est de savoir si la hausse actuelle des prix de l’immobilier est durable.

Figure 1 – Ventes de maisons dans la région du Grand Toronto, mai 2022 à mai 2023 (000 $)

Figure 1 – Ventes de maisons dans la région du Grand Toronto, mai 2022 à mai 2023 (000 $)
Source : TREB Market Watch, juin 2023.

Les prix de l’immobilier dans la région du Grand Toronto augmentent, mais cette hausse est-elle durable?

Pour répondre à cette question, il convient d’examiner les principaux facteurs qui influencent le marché immobilier. Certains craignent un krach imminent. Les principaux facteurs soulignent que l’environnement macroéconomique défavorable (inflation, hausse des taux d’intérêt, resserrement des critères de prêt et endettement croissant) exerce une pression à la baisse et rend l’accès à la propriété inabordable pour plusieurs personnes. Pour notre part, nous prévoyons que les prix resteront stables, voire augmenteront, surtout si les taux d’intérêt commencent à diminuer. L’offre n’est tout simplement pas suffisante pour répondre à la demande, et cette demande ne cesse de croître. 

L’accession à la propriété reste un objectif sociétal fondamental et les candidats à l’accession à la propriété trouvent des moyens innovants pour surmonter les obstacles qui se dressent sur leur chemin.

Examinons les deux côtés de l’argument.

L’abordabilité, ou plutôt, le manque d’abordabilité

Le logement reste un sujet d’intérêt majeur pour les ménages canadiens, et ce à juste titre. Les gens sont chassés du marché, en particulier dans les centres métropolitains comme Toronto.

Figure 2 – Ventes et prix moyen par type de logement – Mai 2023

Figure 2 – Ventes et prix moyen par type de logement – Mai 2023
Source : TREB Market Watch, juin 2023.

Figure 3 – Acompte : nombre de mois d’épargne requis (mai 2023)

Figure 3 – Acompte : nombre de mois d’épargne requis (mai 2023)
Source : Banque Nationale – Suivi de l’abordabilité du logement.

Figure 4 – Revenus nécessaires à l’achat d’un logement

Figure 4 – Revenus nécessaires à l’achat d’un logement
Source : Banque Nationale – Suivi de l’abordabilité du logement.

Le prix moyen d’un logement à Toronto (tous types de biens confondus : maisons individuelles, jumelées, en rangée, copropriétés divises) était de 1,1 million de dollars en 2023. Bien que ce chiffre soit légèrement inférieur à la moyenne de 1,2 million de dollars de l’année dernière, il reste supérieur de 3,7 % à celui de la fin de l’année 2021. (voir figure 2).

Ventes et prix moyen par type de logement

Sur la base du revenu médian, il faudrait 25 ans pour épargner suffisamment d’argent pour verser un acompte sur un logement à Toronto (voir figure 3)1.

Acompte : des mois d’épargne

Même lorsqu’un acheteur peut se permettre de verser un acompte, le revenu annuel nécessaire pour bénéficier d’un prêt hypothécaire à Toronto est étonnamment élevé, soit 231 000 dollars. Comparez cela au reste du pays, où le prix moyen d’une maison est de 754 000 $ et le revenu annuel admissible d’environ 178 000 $ (voir figure 4). Le coût des remboursements hypothécaires en pourcentage du revenu est de 83 % à Toronto, contre 61 % dans le reste du Canada2.

 

Figure 5 – Banque du Canada – Hausses des taux d’intérêt

Figure 5 – Banque du Canada – Hausses des taux d’intérêt
Source : Banque du Canada.

Hausse des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt élevés continuent de peser sur les acheteurs potentiels. Au cours des 18 derniers mois, la Banque du Canada a augmenté ses taux de 0,25 à 5,00 %, et une ou deux autres hausses sont à prévoir.

S’il est possible que certains acheteurs admissibles soient écartés du marché s’ils choisissent d’attendre une baisse des prix de l’immobilier, les coûts de financement plus élevés continuent d’éloigner du marché de nombreux investisseurs résidentiels traditionnels (voir figure 5, page précédente).

Des critères de prêt plus stricts

Les prix de l’immobilier augmentant plus rapidement que les salaires, le ménage moyen a dû s’endetter davantage pour financer son logement. En conséquence, les ratios prêt-revenu ont augmenté.

La Banque du Canada a fait un travail respectable en resserrant les critères de prêt (en augmentant les tests de résistance) afin de limiter les nouveaux prêts hypothécaires avec un ratio prêt-revenu de 450 % ou plus et d’empêcher les propriétaires d’emprunter au‑delà de leurs capacités. Combinée à la hausse des prix de l’immobilier, cette situation a permis aux ratios prêt-valeur de rester prudents (voir figure 6)3.

Figure 6:

Tous prêts hypothécaires confondus – Ratio prêt-revenu médian

Nouveaux prêts hypothécaires – Ratio prêt-revenu à 450 %

Rapport prêt-valeur moyen (%), tous prêts hypothécaires confondus

Source : Dépôts réglementaires des banques canadiennes, TransUnion et calculs de la Banque du Canada.

Figure 7:

Dette des ménages en pourcentage du PIB

Dette par rapport au revenu disponible

Une reprise alimentée par la dette?

L’endettement des ménages canadiens par rapport au PIB s’élève à 107 %, soit le deuxième niveau le plus élevé parmi les pays du G7 et beaucoup plus que la moyenne du G7, qui est de 81 %. En janvier 2023, la dette hypothécaire résidentielle totale du Canada s’élevait à 2,1 billions de dollars, soit une hausse de 6 % par rapport à l’année dernière4.

En outre, la dette hypothécaire, exprimée en pourcentage du revenu disponible, a augmenté pour atteindre environ 180 %, ce qui prouve une fois de plus qu’il est de plus en plus difficile de s’offrir un logement.

Des raisons d’être optimiste

Si les pressions à la baisse évoquées ci-dessus sont considérables, nous pensons que les pressions à la hausse sont encore plus importantes.

’une part, il semble que les taux d’intérêt pourraient commencer à diminuer dans un avenir proche (voir figure 8).

Un examen plus approfondi des composantes de l’inflation suggère que nous sommes peut-être proches de la fin du resserrement des taux d’intérêt. Les coûts hypothécaires représentent un tiers de l’inflation totale (0,9 % de croissance sur les 3,4 % de croissance totale en mai 2023)5. Sans les coûts hypothécaires, l’inflation s’établit à 2,5 %. Si l’on ajoute à cela le fait qu’il faut 12 à 18 mois pour que les hausses de taux d’intérêt produisent leur plein effet sur l’inflation, il se peut que la Banque du Canada ait déjà pris les mesures qui s’imposaient. Un nouveau resserrement pourrait conduire à un atterrissage plus difficile que prévu pour l’économie.

Figure 8 – Prévisions de taux d’intérêt

Figure 8 – Prévisions de taux d’intérêt
Source : Services économiques TD.

Figure 9 – Tendances mensuelles et annuelles : ventes, inscriptions, prix

Figure 9 – Tendances mensuelles et annuelles : ventes, inscriptions, prix
Source : TREB Market Watch, juin 2023.

Les dernières tendances mensuelles et annuelles semblent confirmer notre point de vue selon lequel les prix resteront élevés à moyen terme. La plupart des marchés ont progressé d’un mois sur l’autre, ce qui suggère une augmentation de la demande. Et la tendance annuelle suggère que les ventes se redressent à mesure que les prix diminuent par rapport aux niveaux records de 2022 (voir figure 9).

En fin de compte, c’est une question d’offre et de demande. Il n’y a tout simplement pas assez de logements pour répondre à la demande.

Manque d’offre

Les problèmes d’offre de logements au Canada continuent d’affecter les acheteurs de logements neufs. L’offre de logements résidentiels n’est pas suffisante pour satisfaire la population existante, sans parler de la croissance démographique. Il y a un manque général de logements sur le marché et les constructeurs ralentissent les nouveaux projets dans un contexte de taux d’intérêt défavorables.

Pour estimer la dynamique, nous pouvons évaluer le nombre de mois de stock, défini comme le temps nécessaire pour vendre toutes les inscriptions en cours sans qu’aucune nouvelle inscription n’arrive sur le marché. La moyenne à long terme pour cette mesure est de cinq mois. En mai 2023, il n’y avait que 1,5 mois de stock de maisons individuelles à Toronto, 0,8 mois de stock de maisons jumelées et 1,8 mois de stock de copropriétés divises6. Ce déficit indique une grave pénurie de logements.

Dans un marché plus équilibré, les logements restent généralement plus longtemps sur le marché, car les acheteurs prennent plus de temps pour évaluer leurs achats et les vendeurs ont moins d’influence. Les données actuelles suggèrent un marché de vendeurs pour une période prolongée.

Immigration record7

De plus en plus d’immigrants apportent leurs économies au Canada et accèdent rapidement au marché du logement, ce qui stimule encore la demande. En 2022, le Canada a accueilli 437 000 nouveaux immigrants, ce qui est supérieur à l’objectif initial de 411 000. Ces chiffres ont dépassé les prévisions et les réalisations antérieures et il est donc légitime de s’attendre à des chiffres encore plus élevés à l’avenir. Le gouvernement a déjà révisé à deux reprises l’objectif d’immigration pour 2023, en l’augmentant de 6 %, puis de 4 % supplémentaires. L’effet net des projections révisées est de 10 %, passant de 421 000 à 465 000. Si tous les immigrants n’ont pas la possibilité d’acheter immédiatement un bien immobilier, ils ont besoin d’un endroit où rester et le nombre de nouveaux arrivants dépasse largement l’offre existante et à venir.

En outre, le système d’immigration a encouragé l’entrée d’une nouvelle catégorie d’immigrants financièrement aisés. Ces nouveaux arrivants ont de bons emplois, ont fait des études supérieures, parlent au moins une langue officielle et gagnent un salaire médian plus élevé que le salaire médian canadien. Ils sont généralement prêts à financer leur premier logement dans un délai d’un à deux ans après leur arrivée au pays.

Une politique étrangère inefficace

Pour remédier à la situation du logement au Canada, le gouvernement fédéral a mis en œuvre la loi sur l’interdiction de l’achat de biens immobiliers par des non-Canadiens en janvier 2023. Initialement, l’interdiction empêchait les entreprises commerciales et les particuliers étrangers d’acheter des biens immobiliers résidentiels. Toutefois, des modifications ultérieures ont assoupli la loi initiale :

  • L’interdiction ne s’applique plus aux terrains vacants déjà zonés pour un usage résidentiel ou mixte.
  • Les étrangers sont autorisés à acheter des propriétés résidentielles à des fins de développement du logement.
  • Les titulaires d’un permis de travail peuvent acheter un bien immobilier résidentiel à condition que leur permis ou autorisation de travail soit valable 183 jours ou plus au moment de l’achat et qu’ils n’aient pas acheté plus d’un bien immobilier résidentiel.
  • Le seuil de contrôle des sociétés étrangères est passé de 3 à 10 %.

Par conséquent, la loi a eu un impact global négligeable sur la demande. Au contraire, la demande s’est simplement déplacée vers les catégories autorisées.

Financement créatif

L’accession à la propriété est souvent considérée comme un objectif de société. Plutôt que d’attendre que le marché évolue, les acheteurs font preuve de créativité pour faire face à la hausse des coûts d’emprunt. Les dépenses se sont déplacées des biens de consommation vers les biens de première nécessité comme le logement. Les acheteurs versent des acomptes plus importants et utilisent une partie de leur épargne constituée pendant la pandémie. L’épargne des ménages a augmenté de 350 milliards de dollars par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie et, bien que les programmes de transfert du gouvernement aient diminué, la masse d’épargne n’a pas encore diminué de manière significative8.

Les emprunteurs se tournent également vers une autre source de financement : leurs parents. Le don moyen pour les acheteurs d’un premier logement à Toronto est estimé à 130 000 $9. 

En plus de repenser la manière de trouver un acompte, les acheteurs modifient leur stratégie en matière de prêt hypothécaire. Parmi les principales tendances qui se dessinent, on note une évolution consciente vers des taux fixes à court terme et des amortissements plus longs.

Figure 10 – Part du marché hypothécaire en fonction de la durée du prêt

Figure 10 – Part du marché hypothécaire en fonction de la durée du prêt
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Durées plus courtes, amortissements plus longs

Alors que les taux variables conventionnels étaient autrefois le produit le plus recherché, de plus en plus d’acheteurs choisissent des prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de un à trois ans (voir figure 10, page précédente). 

Par le passé, l’écart entre les taux des prêts hypothécaires à cinq ans et les taux des prêts hypothécaires à un an et à trois ans était important.

Toutefois, compte tenu de la hausse rapide des taux, cet écart est devenu marginal. En juin 2023, le taux d’un prêt hypothécaire conventionnel à un an était de 6,94 %, plus élevé que le taux à cinq ans de 6,49 %. Les taux à trois ans s’établissent à 6,40 % (figure 11)10.

Les acheteurs peuvent soit choisir des taux à court terme et espérer des baisses de taux futures, soit opter pour la stabilité en s’engageant sur une durée plus longue. 

Quelle que soit la décision prise, il est peu probable que les taux ultra-bas reviennent rapidement. Les emprunteurs sont prêts à payer davantage pour un prêt hypothécaire d’un an ou de trois ans afin d’éviter l’incertitude actuelle concernant les taux d’intérêt pour les un à trois ans à venir, d’autant plus que la Banque du Canada pourrait envisager de relever encore ses taux dans un avenir proche.

Les acheteurs peuvent se permettre ces taux d’intérêt plus élevés en prolongeant l’amortissement au-delà des 20 à 25 ans habituels. Près de 33 % des emprunteurs choisissent des périodes d’amortissement de 30 ans au lieu des 25 ans habituels11. Des périodes d’amortissement plus longues se traduisent par une attribution plus importante aux intérêts qu’au capital au cours des premières années du prêt hypothécaire, mais elles permettent également de réduire les paiements mensuels du prêt hypothécaire. En conséquence, les défauts de paiement des prêts hypothécaires sont restés faibles dans l’ensemble du Canada et nous pensons qu’ils ne changeront pas de manière significative pour l’avenir (figure 12).

Figure 11 – Taux hypothécaires – Les écarts se réduisent

Figure 11 – Taux hypothécaires – Les écarts se réduisent
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Figure 12 – Défauts de paiement des prêts hypothécaires

Figure 12 – Défauts de paiement des prêts hypothécaires
Source: Equifax

Conclusion

L’analyse des dernières tendances mensuelles et annuelles dans les différentes villes nous conforte dans l’idée d’une hausse soutenue des prix à moyen terme :

  • Ces derniers mois, les ventes de logements ont repris. La plupart des marchés ont progressé d’un mois sur l’autre pour les trois indicateurs (ventes, volumes d’inscriptions et prix), ce qui suggère une augmentation de la demande.
  • L’augmentation de la demande et la faiblesse des stocks ont placé les vendeurs aux commandes, même si l’activité est moindre qu’avant la pandémie. La hausse des prix peut inciter davantage de vendeurs à agir au fil du temps. Des indicateurs encourageants se sont manifestés en avril 2023 lorsque les reventes de logements ont fait un bond de 27 %12.
  • Bien que la baisse des prix au quatrième trimestre de 2022 et au premier trimestre de 2023 ait quelque peu amélioré l’accessibilité, l’offre limitée et l’immigration élevée empêcheront le pendule de basculer vers un marché d’acheteurs à court et à moyen terme. C’est particulièrement le cas sur des marchés chers et limités comme celui de Toronto.

 

  • Certains acheteurs reprennent confiance, d’autant plus qu’ils perçoivent que les hausses de taux d’intérêt touchent à leur fin. Les acheteurs risquent de perdre leur chance d’accéder à la propriété une fois que la politique aura changé et que les taux commenceront à baisser.
  • Avec l’évolution de la politique monétaire, on peut s’attendre à un regain d’intérêt de la part des promoteurs pour augmenter l’offre afin de répondre à la demande croissante de logements au Canada au cours des cinq à dix prochaines années.

Cela ne signifie en aucun cas que le logement est abordable, en particulier dans la région du Grand Toronto. Cependant, elle indique que le marché du logement est robuste en dépit de l’incertitude économique et monétaire.

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