Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 décembre, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -3,40 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 2,19 %. Avant le mois d’octobre, nous utilisions l’indice FTSE EPRA/NAREIT à titre de référence, lequel a généré un rendement total de 2,87 % depuis le début de l’année. Remarquez que nous avons apporté un changement à notre indice de référence pour des raisons administratives, mais ce changement fait en sorte que nos rendements depuis le début de l’année apparaissent sensiblement meilleurs sur une base relative.

Les rendements de décembre ont été décevants sur une base absolue et sur une base relative, le Fonds générant un rendement total de -5,26 %, tandis que l’indice MSCI World IMI Core Real Estate a généré un rendement total de -2,85 % et que l’indice FTSE EPRA/NAREIT a affiché un rendement total de -2,96 %. Les opérations de couverture du risque de change ont largement nui à nos rendements par rapport à l’indice de référence en 2018, puisque nous avons été partiellement couverts en vertu de l’accord commercial ACEUM. Toutefois, le dollar américain s’est renforcé de manière considérable au quatrième trimestre de l’année en raison d’un mouvement vers des valeurs sûres pendant la correction généralisée du marché.

Dire que 2018 a été une année difficile pour les investisseurs est un euphémisme. Vous avez probablement déjà vu quelques-unes des statistiques de 2018. Pour la bourse, cette année a été la pire depuis 2008, le mois de décembre a été le pire depuis 1931 et la veille de Noël a été la pire jamais vue. Presque toutes les catégories d’actifs (les actions des marchés développés et émergents, les obligations de sociétés à rendement élevé et de première qualité ainsi que les produits de base variés) ont généré un rendement négatif sur l’année.

En termes simples, les investisseurs sont devenus terrifiés à l’idée qu’une guerre commerciale avec la Chine provoquée par Donald Trump et une Réserve fédérale américaine exagérément sombre déclenchent une récession à court terme. Même si aucune des nouvelles données économiques n’appuyait ce point de vue, les investisseurs ont paniqué. Évidemment, il est important de suivre de près l’évolution future, à la recherche de tout signe d’erreur stratégique nous forçant à modifier nos perspectives plus optimistes. Notez cependant que Jerome Powell, président de la Réserve fédérale américaine, semblait déjà avoir adopté une position plus conciliante lors d’un discours au début de 2019, ce qui a déclenché un réflexe puissant de reprise dans les marchés et des ventes de dollars américains (améliorant immédiatement notre rendement relatif en raison de la couverture de nos taux de change $US/$CA).

L’anxiété relative au rendement a probablement exacerbé les ventes en décembre et les valorisations ont été décalées par rapport aux facteurs fondamentaux (la croissance des bénéfices prévue pour l’indice S&P 500 est autour de 24 % en 2018, selon les données provenant de Refinitiv). Le marché est orienté vers l’avenir et, effectivement, les prévisions pour 2019 ont commencé à baisser (d’environ 178 $ à 173 $, ce qui représente une réduction de tout près de 3 % selon les données provenant de Refinitiv), mais cela implique toujours une croissance des bénéfices de 8 %. Le FMI tablant sur une croissance mondiale de 3,7 % en 2019 (incluant 2,5 % pour les É.-U.; 1,9 % pour la zone euro; 2,0 % pour le Canada et 6,2 % pour la Chine), les investisseurs semblent avoir confondu un ralentissement et une récession.

Malgré la baisse de 6 % du S&P 500 au cours de l’année civile 2018, l’histoire nous dicte que 2019 devrait être une année correcte pour le marché boursier. Il serait très inhabituel de voir deux années négatives consécutives puisque dans 74 % du temps, les mauvaises années ont été suivies de bonnes années, avec un gain médian de 15 % et un gain moyen de 13 %, selon les données du marché depuis 1931. En fait, la baisse maximale de 20% de l’indice S&P 500 au cours des derniers mois de 2018 a été presque aussi importante que la baisse médiane de 24 %, attribuable à la récession, essentiellement en raison d'une forte crainte de croissance. De plus, à la suite des six dernières corrections qui se sont produites depuis 1984 pendant une période d’expansion économique (avec une baisse moyenne de 19 %), le marché a généré un rendement moyen de 25 % au cours des six mois suivants.

Finalement, même si nous avançons l’argument selon lequel cette liquidation est exagérée et que les valorisations sont devenues trop attrayantes pour être ignorées, nous réalisons que nous sommes vers la fin du cycle économique. Comme le marché revient à des niveaux de valorisation plus réalistes, nous prévoyons de focaliser encore plus attentivement sur les sociétés démontrant un revenu stable et une croissance des bénéfices, un bilan sain, la capacité de faire croître les dividendes de façon constante d’un bout à l’autre du cycle, réduisant le coefficient Bêta et augmentant le rendement dans l’ensemble du fonds. L’immobilier (et précisément les FPI) devrait afficher de bons résultats au cours de l’année à venir compte tenu de la combinaison attrayante de la protection de l'actif tangible, d’une croissance stable et d’un rendement supérieur à la moyenne.

Notre modèle indique que le dollar canadien est légèrement sous-évalué. Toutefois, la liquidation des marchés boursiers, la chute des prix du pétrole et la rhétorique de guerre commerciale présentent un nouveau degré de complexité pour l’analyse des taux de change, puisque statistiquement, les corrélations antérieures sont moins importantes. Nous avons donc maintenu des couvertures sur la moitié de notre exposition à la devise américaine dans le but de réduire la volatilité du Fonds; cependant, nous pourrions réduire les couvertures si le dollar canadien dépassait la juste valeur en 2019.

Aroundtown (+91 pb), InterRent (+84 pb) et Killam Apartment (+71 pb) ont été les titres principaux ayant contribué au rendement cumulatif du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds depuis le début de l’année, mentionnons Immobiliare Grande Distribuzione (-60 pb), Vail Resorts (-55 pb) et Equinix (-55 pb). Les FPI résidentielles (+193 pb), les FPI industrielles (+148 pb) et les services de télécommunications intégrés (+46 pb) sont les principaux sous-secteurs contributeurs du Fonds tandis que les FPI de commerce de détail (-78 pb), les infrastructures de loisirs (-55 pb) et les services immobiliers (-44 pb) sont les sous-secteurs les plus à la traîne.

Notre sous-pondération dans l’immobilier avec baux à loyer hypernet et dans le sous-secteur des soins de santé a nui à notre rendement relatif pour l’année, mais nous avons récemment ajouté une certaine exposition à ces catégories à des niveaux de prix intéressants. Ce sont nos avoirs au Canada qui ont le plus contribué aux rendements en 2018, sous l’impulsion du sous-secteur multifamilial, tandis que nos avoirs aux É.-U. étaient à la traîne (malgré la vigueur accrue du dollar américain) et que ceux en Europe étaient mixtes.

En date du 31 décembre 2018, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 27 positions, les 10 principaux titres représentant environ 40,8 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 22 des 27 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 6,9 %. En utilisant une approche immobilière totale, nous continuerons à suivre un processus d’investissement discipliné, en soupesant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction des risques.

Jeffrey Sayer, CFA