Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 août, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 18,94 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 14,35 %. Le Fonds a généré un rendement total de 6,86 % pour le mois, tandis que celui de l’indice était de 3,38 %. Malgré un mois extrêmement volatil : le président Trump qui poursuit l’escalade de la guerre commerciale avec la Chine, les rendements à la baisse des obligations donnaient généralement raison au choix du secteur de l’immobilier.

Le mois d’août, qui est habituellement une période tranquille pour les marchés boursiers, a commencé avec un gazouillis en milieu d’après-midi du président Trump qui menaçait d’imposer des tarifs de 10 % sur une troisième tranche des importations chinoises, valant environ 300 milliards de dollars. Des précisions ont plus tard été apportées par le représentant commercial américain : des tarifs seraient imposés sur des biens valant environ 112 milliards de dollars à compter du 1^er septembre, mais l’application des tarifs sur le reste des biens valant 160 milliards de dollars serait reportée au 15 décembre pour des raisons de « santé, sécurité, sécurité nationale et d’autres facteurs ». Le cercle vicieux s’est poursuivi au cours des jours qui suivirent. La Chine a riposté avec des tarifs imposés sur 75 milliards de dollars en importations américaines et le président Trump, irrité, a annoncé des tarifs supplémentaires de 5 % sur les trois tranches d’importations chinoises, des biens de presque 550 milliards de dollars.

Les marchés boursiers en général n’étaient évidemment pas impressionnés et ont rapidement limité le nombre d’opérations, l’indice S&P 500 a baissé de près de 5 % à partir de la clôture du 31 juillet pour atteindre les creux de l’annonce du 5 août. Cependant, la peur d’une récession imminente était plus visible sur le marché obligataire, le vent de panique a rapidement soufflé, entraînant le rendement des obligations du gouvernement américain sur 10 ans en dessous de 1,45 %. Il importe de noter que la courbe de rendement des effets du Trésor américain de deux à dix ans s’est brièvement inversée, ce qui historiquement était un bon indicateur d’une baisse économique dans un an ou deux, si l’on suppose un taux d’intérêt normal et un contexte inflationniste.

Comme réponse, la BCE et la Réserve fédérale américaine ont répété leur volonté d’assouplir les conditions monétaires et d’appuyer la croissance économique. Selon les contrats à terme sur les fonds fédéraux américains, nous nous attendons à des baisses supplémentaires d’au moins 50 pb des taux d’intérêt d’ici décembre 2019, mais nous continuons de croire que le contexte actuel se révélera être un ralentissement de milieu de cycle. Toutefois, une politique monétaire accommodante et une baisse des tensions commerciales seront à présent de mise afin d’avoir une bonne croissance économique. À cette étape dans le cycle, nous surveillerons l’incidence des consommateurs américains d’extrêmement près, mais s’il n’y a pas de signe de stress, la croissance économique américaine devrait demeurer positive.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI résidentielles (+452 pb), des FPI industrielles (+409 pb) et des FPI spécialisées (+406 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des services immobiliers (-76 pb), des FPI – hôtels et centres de villégiature (-58 pb) et des infrastructures de loisirs (-46 pb) ont été les plus à la traîne. Sur une base relative, la contribution positive au rendement du Fonds des sous-secteurs des FPI de commerce de détail, des FPI industrielles, des FPI résidentielles et des FPI spécialisées a plus que contrebalancé la contribution négative des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI diversifiées, des services immobiliers et des FPI – hôtels et centres de villégiature.

Après une période étrange et décevante de deux jours durant la dernière semaine de juin, nous sommes heureux d’avoir fait d’énormes gains en comparaison à notre indice de référence en juillet et en août. Les taux d’intérêt devant rester à des niveaux favorables, l’immobilier devrait semblablement continuer d’être l’un des secteurs à afficher le meilleur rendement du marché pendant le reste de l’année.

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI résidentielles et des FPI spécialisées, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI de commerce de détail, des sociétés d’exploitation immobilière et des activités immobilières diversifiées. Ce positionnement est cohérent avec la demande élevée pour des biens immobiliers associés à des entreprises axées sur la technologie engagées dans le commerce électronique (entrepôts de distribution et de logistique), des biens liés au secteur des communications (tours de téléphonie cellulaire) et des services infonuagiques (centres de données). De plus, les facteurs fondamentaux solides en ce qui concerne les résidences multifamiliales et unifamiliales sont reflétés dans notre positionnement surpondéré dans le sous-secteur des FPI résidentielles.

Sur le plan des actions individuelles, Equinix (+171 pb), American Tower (+146 pb) et Prologis (+135 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds au cours de la même période, mentionnons Digital Realty (-61 pb), Coliiers International (-59 pb) et Braemar Hotels & Resorts (-58 pb).

En août, nos placements ayant obtenu les meilleurs rendements comprenaient CyrusOne (+96 pb), Minto Apartment (+47 pb) et Equinix (+45 pb), alors que Stag Industrial (-19 pb), Hudson Pacific Properties (-19 pb) et AvalonBay Communities (-10 pb) ont sous-performé. CyrusOne s’est hissé dans notre liste des dix meilleurs titres en août après avoir connu une hausse d’environ 28 % durant le mois. Membre du sous-secteur des FPI spécialisées, l’entreprise est le propriétaire, l’exploitant et le promoteur de centres de données de catégorie commerciale, sans attache quant aux fournisseurs et accueillant plusieurs locataires, et offre une infrastructure des technologies de l’information au moyen de 48 centres de données à environ 1 000 clients aux États-Unis, en Europe (Allemagne, Irlande, Pays-Bas et R.-U.) et en Asie (Singapour).

La FPI a commencé son étonnante montée après avoir publié des résultats d’exploitation et financiers le 1^er août, ce qui a calmé les inquiétudes selon lesquelles le ralentissement du fournisseur de services infonuagiques de très grande taille que certains ont constaté dans la première moitié de 2019 aurait une incidence similaire sur les résultats de l’entreprise. Parmi les faits saillants du trimestre, notons la croissance des revenus de 28 % pour atteindre 252 millions de dollars, la croissance du BAIIA ajusté de 20 % pour atteindre 127 millions de dollars, la croissance du flux de trésorerie d’exploitation normalisé de 30 % pour atteindre 102 millions de dollars et la croissance du flux de trésorerie d’exploitation normalisé par action diluée de 14 % pour atteindre 0,90 $ par action diluée.

Compte tenu des bons résultats d’exploitation et résultats financiers depuis le début de l’année ainsi que la création subséquente de plusieurs nouveaux centres de données, la direction a revu à la hausse ses indications pour le reste de l’exercice. Les estimations du flux de trésorerie d’exploitation normalisé par action diluée ont été haussées de 0,20 $ au milieu de la nouvelle plage, ce qui s’ajoute à une augmentation de 0,20 $ dans les indications du trimestre précédent, et qui représente à présent une augmentation de 10 % par rapport au flux de trésorerie d’exploitation normalisé par action diluée de 2018. Par conséquent, le conseil d’administration de l’entreprise a récompensé les actionnaires directement et a annoncé une augmentation de 9 % des dividendes du troisième trimestre pour atteindre 0,50 $ par action, une hausse par rapport au deuxième trimestre où les dividendes étaient de 0,46 $ par action (ce qui est impressionnant : les dividendes trimestriels ont plus que triplé depuis 2013).

Bien que le cours des actions ait bien répondu à la publication trimestrielle, le titre de CONE a connu une hausse spectaculaire le 16 août lorsque la nouvelle de rumeurs d’une offre de prise de contrôle a commencé à circuler sur Bloomberg. Malgré que l’entreprise n’ait pas commenté l’affaire, nous croyons que le rapport est crédible puisqu’il comprend des renseignements précis et suggère que l’entreprise a retenu les services d’un conseiller pour évaluer ses options. De plus, une opération aurait financièrement beaucoup de sens étant donné que CyrusOne se négociait à seulement 16 fois le flux de trésorerie d’exploitation prospectif en comparaison à celui d’EQIX (son concurrent mondial plus important) qui se négociait à 22 fois le flux de trésorerie d’exploitation prospectif avant la publication de la nouvelle. Puisque CONE est beaucoup plus exposée aux fournisseurs de services infonuagiques de très grande taille comparativement à EQIX (45 % en comparaison à 28 %, respectivement), un multiple légèrement réduit de peut-être environ 20 fois serait justifié, ce qui signifierait un prix pour la transaction entre 75 et 80 $.

En date du 31 août 2019, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 27 positions, les 10 principaux titres représentant environ 40,5 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 20 des 27 sociétés dont les titres sont détenus par le fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 12,9 %. En utilisant une approche immobilière totale, nous continuerons à suivre un processus d’investissement discipliné, en soupesant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction des risques.

Jeffrey Sayer, CFA