Fonds immobilier mondial Ninepoint

Sommaire

• Le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 1,70 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 2,36 %.
• Le thème de placement lié à l’IA a permis d’obtenir de bons résultats depuis le début de l’année, principalement grâce à l’accroissement des multiples.
• La saison des résultats du deuxième trimestre est meilleure que prévu (5,2 % de baisse contre 8 à 9 % de baisse prévue).
• Les bonnes surprises en matière de bénéfices par action et les baisses de bénéfices plus importantes que prévu contribuent à un scénario de rattrapage potentiel pour les actions, même si les indices principaux restent stables ou baissent.
• Nous restons concentrés sur les FPI de haute qualité et financièrement solides qui ont démontré leur capacité à générer une croissance régulière des revenus et des flux de trésorerie tout au long du cycle.
• Les hausses de taux de 525 points de base de la Fed marquent probablement la fin du cycle de resserrement; l’inflation a culminé à 9,1 % en juin 2022 et s’est établie à 3,0 % en juin 2023 en glissement annuel.
• Le Fonds se concentrait sur 30 positions. Au cours de l’exercice précédent, 20 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 9,5 % (la hausse médiane était de 4,1 %).

Mise à jour mensuelle

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 juillet, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 1,70 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 2,36 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de 0,66 %, pendant que celui de l’indice était de 3,42 %.

Fonds immobilier mondial Ninepoint – Rendements composés¹ au 31 juillet 2023 (série F NPP132)| Création : 5 août 2015

Les actions peuvent évoluer à la hausse pour de nombreuses raisons, mais, fondamentalement, l’appréciation du capital passe par l’expansion des multiples ou la croissance des bénéfices (ou un cycle vertueux où les deux se produisent simultanément). Les investisseurs dans le thème de l’IA ont été récompensés par des résultats solides depuis le début de l’année (grâce à l’expansion des multiples), tandis que la plupart des autres occasions de placement sont restées à la traîne. Alors que la saison des résultats du deuxième trimestre s’achève, 84 % des entreprises du S&P 500 ont publié leurs résultats réels et 79 % d’entre elles ont créé la surprise en déclarant un bénéfice par action positif. Selon FactSet, la baisse des bénéfices combinés en glissement annuel est de 5,2 %, ce qui est certes moins élevé, mais bien meilleur que les prévisions initiales qui tablaient sur une baisse de 8 à 9 %. Si le deuxième trimestre s’avère être le creux des bénéfices (conformément aux estimations consensuelles actuelles), nous pourrions voir plus d’actions jouer le jeu du « rattrapage », même si les indices principaux évoluent de manière latérale ou dérivent à la baisse, à mesure que la croissance des bénéfices s’accélère à nouveau. Dans ce contexte, notre tâche consistera à trouver les entreprises qui enregistrent une solide croissance des bénéfices à des valorisations acceptables pour générer des gains à long terme. Les sociétés qui versent des dividendes réguliers et les stratégies d’actifs réels semblent prêtes à bénéficier d’une rotation en dehors des gagnants du secteur de la technologie à multiples élevés de 2023.

Il est important de noter qu’après 525 points de base de hausse des taux d’intérêt de la Fed depuis mars 2022, nous pensons que nous sommes maintenant à la toute fin du cycle de resserrement. L’inflation a atteint un pic de 9,1 % en juin 2022 et n’a cessé de diminuer pour s’établir à 3,0 % en juin (en glissement annuel). Bien que ce dernier point de données soit supérieur à l’objectif officiel de la Fed de 2,0 % d’inflation, le président Powell a reconnu qu’un resserrement jusqu’à ce que l’IPC atteigne 2,0 % serait inapproprié, en raison de l’effet retardé de la hausse des taux. À court terme, même si les membres du FOMC de la Fed continuent à parler fermement de l’inflation (à juste titre, pour éviter une spéculation effrénée alimentée par un effet de levier croissant), nous pensons que la pause est désormais permanente. Nous ne prévoyons toujours pas d’assouplissement de la politique monétaire en 2023, mais nous pensons que la fin du cycle de resserrement permettra à certains secteurs à la traîne de prendre de l’avance pendant le reste de l’année. Nous surveillons tout particulièrement certaines sociétés des secteurs des biens de consommation de base, de l’énergie, des services financiers, des soins de santé, de l’immobilier et des services publics, en particulier celles qui versent de solides dividendes et qui ont, pour la plupart, enregistré des performances inférieures à la moyenne depuis le début de l’année.

Dans un environnement de modération de l’inflation, mais de ralentissement de la croissance jusqu’en 2023, les principaux moteurs du rendement des placements seront probablement l’évaluation, la solidité du bilan et la capacité à générer régulièrement des flux de trésorerie et des bénéfices. Si la hausse depuis le début de l’année devait s’étendre au-delà de tout ce qui touche à l’IA, une rotation vers des sociétés de haute qualité versant des dividendes se traduirait par un meilleur rendement relatif de nos stratégies à l’avenir. Conformément à nos mandats, nous concentrons nos efforts sur les sociétés à flux de trésorerie disponibles positifs, de haute qualité, à croissance des dividendes et sur les placements en actifs réels, compte tenu de notre évaluation positive des perspectives de risque/rendement au cours des 2 à 3 prochaines années.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI industrielles (+209 pb), résidentielles (+84 pb) et spécialisées (+70 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI de commerce de détail (-74 pb), d’hôtels et de centres de villégiature (-31 pb) et de soins de santé (-25 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des FPI industrielles (+107 pb), de la gestion et de l’aménagement immobiliers (+61 pb) et des FPI de bureaux (+44 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives des sous-secteurs des FPI spécialisées (-91 pb), de soins de santé (-63 pb) et de commerce de détail (-45 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées, des FPI industrielles et des FPI résidentielles, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux de la gestion et de l’aménagement immobiliers, des FPI diversifiées et des FPI de soins de santé. Nous continuons de penser que nous sommes à la fin du cycle de resserrement, alors que l’inflation continue de baisser et que le taux de chômage commence à augmenter. Ainsi, alors que nous traversons les dernières étapes de l’un des ralentissements les plus attendus de tous les temps, nous restons concentrés sur des FPI de haute qualité et financièrement solides qui ont démontré leur capacité à générer régulièrement une croissance des revenus et des flux de trésorerie tout au long du cycle.

En date du 31 juillet 2023, le Fonds se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 38,1 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 20 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 9,5 % (la hausse médiane était de 4,1 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint