Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 mai, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 12,09 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, dont le rendement total était de 11,61 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -0,24 %, tandis que celui de l’indice était de 0,51 %. Après une solide reprise au début de l’année, les marchés se sont effondrés en mai, les négociations commerciales entre les États-Unis et la Chine ayant échoué, la rhétorique enflammée s’étant transformée en une nouvelle série de tarifs douaniers et l’appétit pour le risque s’étant détérioré.

Au cours du premier week-end de mai, alors qu’il semblait que les États-Unis et la Chine étaient sur le point de régler leur différend commercial, les négociations ont pris un tournant pour le pire. Impétueusement, le président Trump a écrit sur la plateforme TweeterMD son intention de maintenir les tarifs à 25 % sur le panier initial de 50 milliards de dollars de biens et d’augmenter les tarifs de 10 % à 25 % sur le deuxième panier de 200 milliards de dollars de biens en plus de menacer d’imposer des tarifs supplémentaires de 25 % sur un troisième panier d’environ 300 milliards de biens. En signe de représailles évidentes, la Chine a haussé les tarifs douaniers sur 60 milliards de dollars de marchandises à un taux de 10 % à 25 %, selon le produit en cause. Malgré les déclarations contraires de l’administration américaine, la menace de droits de douane sur le troisième panier de 300 milliards de dollars de biens est extrêmement préoccupante, car s’ils étaient adoptés, ces droits auraient une incidence importante sur le consommateur américain.

L’objectif ultime du différend commercial est même désormais discutable vu l’émergence de deux nouveaux champs d’affrontement. Tout d’abord, dans un geste calculé visant à exercer une pression politique sur Pékin, le gouvernement américain a inscrit sur une liste noire la société chinoise Huawei, une entreprise mondiale de télécommunications, chef de file de la technologie 5G. L’interdiction du transfert de la technologie américaine à Huawei paralyserait cette société et entraverait le plan officiel de la Chine en matière de développement social et économique continu. Deuxièmement, le président Trump a menacé d’imposer des tarifs douaniers de 5 % (avec une augmentation progressive jusqu’à 25 % au fil du temps) sur les marchandises importées du Mexique si l’immigration en provenance d’Amérique centrale passant par le Mexique et à destination des États-Unis ne cesse pas. Étant donné le niveau élevé d’intégration des économies américaine et mexicaine, y compris d’importantes chaînes d’approvisionnement du secteur manufacturier, ces tarifs douaniers seraient extrêmement dommageables à la fois pour le Mexique et pour les États-Unis. De toute évidence, la volonté du président d’utiliser les menaces commerciales comme levier pour atteindre des objectifs géopolitiques génère un tout nouveau niveau d’incertitude pour les investisseurs.

Nous croyions depuis longtemps que l’économie mondiale (et surtout celle des États-Unis) éviterait une récession malgré l’affaiblissement des indicateurs prospectifs, en particulier les indices de directeurs d’achats composites mondiaux et la courbe des taux à terme. Toutefois, nous devons maintenant reconnaître que le risque d’un ralentissement économique plus prononcé augmente, mais nous avons relevé trois développements potentiels qui pourraient prolonger le cycle. Premièrement, la dernière tranche des tarifs douaniers sur les 300 milliards de dollars restants de marchandises en provenance de la Chine pourrait ne pas être adoptée et le président Trump pourrait être disposé à accepter un accord relativement plus faible afin d’améliorer ses chances de réélection en 2020. Deuxièmement, les tarifs douaniers sur les marchandises importées du Mexique pourraient être évités si le président Trump reçoit suffisamment de garanties que les autorités mexicaines intensifieront leurs efforts pour sécuriser la frontière (ou tout autre type de concession similaire). Enfin, la Réserve fédérale pourrait procéder à une forte baisse du taux des fonds fédéraux dans un mouvement préventif visant à stimuler l’économie intérieure, améliorant ainsi la croissance et l’inflation.

De toute évidence, les marchés font énormément confiance à la capacité de la Réserve fédérale à sauver l’économie de toute répercussion économique potentielle des tarifs imposés par le président des États-Unis. D’après la courbe des taux à terme, une baisse de 25 pb des taux d’intérêt en juillet est plus probable qu’improbable (ce qui ne serait pas une coïncidence, après la réunion du G20 qui aura lieu les 28 et 29 juin et où les présidents Trump et Xi pourraient se rencontrer face à face). En fait, trois baisses de taux d’intérêt au total ont été prévues d’ici décembre 2019 ou janvier 2020. Nous continuerons de surveiller attentivement la confiance des consommateurs (qui a remonté en mai pour atteindre 134,1, un sommet depuis près de 20 ans), les demandes de prestations d’assurance emploi (qui sont demeurées près des plus bas niveaux des 50 dernières années en mai) et le taux de chômage (qui est demeuré à 3,6 % en mai, le taux le plus bas depuis décembre 1969) pour tout signe d’un ralentissement économique imminent. À ce jour, nous croyons toujours qu’une véritable récession peut être évitée si la Réserve fédérale est prête à agir rapidement et d’une manière accommodante.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI spécialisées (+246 pb), des FPI industrielles (+238 pb) et des FPI de commerce de détail (+218 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année alors que les sous-secteurs des services immobiliers (-76 pb), des FPI – hôtels et centres de villégiature (-58 pb) et des infrastructures de loisirs (-46 pb) ont été les plus à la traîne. Sur une base relative, la contribution positive au rendement du Fonds des sous-secteurs des FPI de commerce de détail, des FPI industrielles et des FPI spécialisées a plus que contrebalancé la contribution négative des sous-secteurs des FPI – hôtels et centres de villégiature, des sociétés d’exploitation immobilière et des activités immobilières diversifiées.

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI spécialisées et des FPI résidentielles, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI de commerce de détail, des activités immobilières diversifiées et des FPI diversifiées. Ce positionnement est cohérent avec la demande élevée pour des biens immobiliers associés à des entreprises axées sur la technologie engagées dans le commerce électronique (entrepôts de distribution et de logistique au détriment des sites de commerce au détail traditionnels), des biens liés au secteur des communications (tour de téléphonie cellulaire) et des services infonuagiques (centres de données). Les facteurs fondamentaux solides en ce qui concerne les résidences multifamiliales et unifamiliales sont reflétés dans notre positionnement surpondéré dans le sous-secteur des FPI résidentielles.

Sur le plan des actions individuelles, Equinix (+118 pb), American Tower (+109 pb) et Prologis (+90 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds pour cette même période, mentionnons ceux de Colliers International (-59 pb), de Braemar Hotels & Resorts (-57 pb) et de Vail Resorts (-46 pb).

En mai, nos placements ayant obtenu les meilleurs rendements comprenaient American Tower (+27 pb), Equinix (+25 pb) et Interxion (+24 pb), alors que Braemar Hotels & Resorts (-73 pb), CBRE Group (-22 pb) et Brookfield Property Partners (-19 pb) ont sous-performé.

Pour ce qui est de l’activité au cours du mois, dès que nous avons lu le gazouillis du président Trump sur Twitter concernant l’escalade de la guerre commerciale avec la Chine, nous avons pris des mesures pour positionner le portefeuille de façon plus défensive. Nous avons haussé notre position en liquidités, augmenté nos positions dans les sous-secteurs des FPI résidentielles, des FPI spécialisées et des FPI de soins de santé et réduit nos positions dans les sous-secteurs des activités immobilières diversifiées, des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI – hôtels et centres de villégiature et des FPI de commerce de détail. Notre rendement relatif du mois de mai, légèrement en retard par rapport à notre indice de référence, est quelque peu décevant, mais nous croyons avoir correctement repositionné le portefeuille afin de refléter le contexte macroéconomique actuel. Le maintien d’une discipline rigoureuse et le suivi de notre processus de placement seront la clé de notre succès continu.

En date du 31 mai 2019, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 28 positions, les 10 principaux titres représentant environ 37,2 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 22 des 28 sociétés dont les titres sont détenus par le fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 12,9 %. En utilisant une approche immobilière totale, nous continuerons à suivre un processus d’investissement discipliné, en soupesant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction des risques.

Jeffrey Sayer, CFA